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不动产权证书现状及存在的问题

发布日期:2020-04-10 08:02:22 来源:中国国土资源经济

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?——以广东省为例

导读

广东省不动产权证书(证明)管理工作主要涉及印制、发行、使用管理和质量监督等环节●!⒒鼓谑褂煤屯獠渴褂萌龌方冢(1)印制环节订单形式不统一,约束力各异;(2)机构内业务系统与管理系统分离,信息化程度不高;(3)外部使用证书防伪不到位,登记信息电子化延迟等。为解决这些问题,必须从印制企业、。



本文引用信息:周博,陶华超,钟丽,姚三军、董卫卫.?[J].中国国土资源经济,20175:22-27.



引 ? 言

不动产权证书是指权利人依法享有该不动产物权的证明。不动产权证书和登记证明作为不动产统计登记工作的载体,承载着政府的公信力和权属人的有效权利,对于保护权利人合法权益、规范登记行为等有重要作用。一方面,不动产权证书和登记证明能够清晰地展现不动产的权利变化情况,它可以用来作为要求法律援助的有力凭证;另一方面,不动产权证书和登记证明也是重要的不动产权属来源材料和申请不动产登记的必备材料。但目前,不动产权证书和登记证明的具体操作规范和权限范围等都缺乏相应的法理依据,而省、市、县各登记机构又需要全面把控证书(证明)在各个环节的存在状态,,需要对出现和可能出现的问题及时应对,保障证书(证明)的安全使用,维护不动产交易安全。证书(证明)的安全使用是保障不动产相关经济活动有序进行的必要条件,因此,。

我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统,不动产权证书可以认为是新时期实施不动产统一登记后,为权利人颁发的统一证书。不动产权证书和登记证明对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要意义。根据《物权法》的规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明●!比ɡ艘材芄桓葜な榧窃氐哪谌荩笆北憬莸卣莆兆陨淼牟欢撇纯觯憬莸乜褂泄亟灰祝;ず褪迪肿约旱牟欢戏ㄈㄒ妗M保欢ㄖな楹偷羌侵っ饕彩侵匾牟欢ㄊ衾丛床牧希巧昵氩欢羌堑谋乇覆牧希芄桓ㄖ羌腔股蟛榈羌堑哪谌荩岣叩羌侵柿亢托省

在实行颁发不动产权证书(证明)之前,,省级国土资源行政主管部门和建设行政主管部门负责对承印企业的资格认定和证书印制招标工作,统一分配编号,组织证书的印制发行工作,监督证书质量●!恫欢ㄖな楹偷羌侵っ骷嘀瓢旆ā芬约啊恫欢羌遣僮鞴娣叮ㄊ孕校肪魅饭娑ǎ欢ㄖな楹偷羌侵っ鞯挠≈啤⒎⑿小⒐芾砗椭柿考喽焦ぷ饔墒〖豆磷试粗鞴懿棵磐骋桓涸稹5谑导使ぷ髦校欢ㄖな楹偷羌侵っ鞯挠≈啤⒎⑿小⒐芾砗椭柿考喽降雀飨罨方诰煌潭鹊卮嬖谥贫炔幻魅贰ⅰ⒓际醪幌冉⒉僮鞑还娣兜戎疃辔侍狻;诖耍疚囊怨愣∥道胖卮庸愣〔欢ㄖな椋ㄖっ鳎┑挠≈啤⒒鼓谑褂谩ⅲ詈笳攵韵肿春臀侍猓徊较富欢羌切畔⒒∑教ǖ闹な椋ㄖっ鳎┕芾砉ぷ饔胁慰家庖濉


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自广东省开展不动产统一登记工作以来,该项工作被列入年度省委深化改革重点任务和省政府重点工作,为此先后制定了《不动产权证书印制和日常管理规则》和《广东省颁发新版不动产权证书基本条件》。目前,广东省正着手进行不动产统一登记平台相关应用系统的开发工作,,,必须加快厘清省、市、县各级机构该管什么、怎么管、相互间如何协同等问题,,为平台?樯杓铺峁┛煽康闹С拧


不动产权证书(证明)从生产到领证过程中,要经历流转印刷企业、不动产登记中心仓库、不动产登记窗口等地方,最终由权利人自由保管,具体流程如图1所示。根据证书(证明)的流转情况,证书(证明)的管理监测也应区分印制、机构内使用、外部使用三个环节进行管理。其中,印制环节是指由不动产登记机构根据年度计划向印制企业下业务订单,印制企业承接订单后安排生产与运输等环节;机构内使用环节是指从证书(证明)没有和登记信息挂钩到证书(证明)和登记信息挂钩(包括挂钩动作和挂钩之后的使用)等环节;外部使用环节是指权利人从不动产登记机构处领走证书(证明)后,事涉不动产登记等相关业务的使用环节。


1.1 印制招标环节


广东省国土资源厅(下文简称“省厅”)委托广东省政府采购中心就广东省不动产权证书(证明)印制资格采用公开招标进行采购。根据企业资质、印刷标准和报价等评分标准,从10个投标企业中筛选出3家作为印制企业,以合同形式明确双方的权利和义务,明确规定了印制《不动产权证书》《不动产登记证明》的标准规格及相关服务标准,为不动产登记机构审查印制订单提供了相关依据。


由省厅安排相关人员组成检查组,采用实地现场检查和证书抽查的方式进行检查督导,确保证书(证明)的质量数量符合标准。具体实施方式是采用从3家印制企业提供服务的区域范围内各选择2个城市进行针对性地实地抽查,现场查验证书(证明)的质量,查看印制订单(合同或协议)以及核对数量和编号等。为掌握广东省内证书、证明印刷和使用情况,各市不动产登记机构形成季度汇总报备制度,即各地级市每年定期将证书、证明的印制、编号使用以及印刷企业的服务态度和印刷质量情况向省厅不动产登记局和省土地开发储备局反馈。


图1 不动产权证书(证明)流转示意图


1.2 企业印制环节


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广东省目前并没有制定全省统一使用的订购形式,而是采用自主下订单的方式,各不动产登记机构向印制企业自主下订单,各市、区、县登记中心上报证书管理联系人,负责证书(证明)日常管理工作的沟通、联系工作。


为明确各印刷企业承接区域,避免印刷工作反复,保障工作有序开展,不同印刷企业分片接受相应城市片区的订单。对于订单信息,采取人工双向复核校验,双方确保编号值不中断、零误差后才正式开展生产工作。在生产过程中,印制企业按照合同约定执行,印制不动产权证书(证明)。对于生产过程中出现不符合标准的产品,印制企业采用销毁手段,销毁产品并重新印制相同印制编号的不动产权证书(证明),确保产品合格率不低于99.9%,印制环境和管理措施严格符合国家保密要求。印制工作完成后,为保证不动产权证书(证明)安全抵达目的地,印刷企业一方面将不动产权证书(证明)进行密封,委托具备保密资质的运输单位运输;另一方面对运输车辆采取全程GPS跟踪,直至不动产权证书(证明)进入不动产登记机构仓库,运输交接安排专人管理。


图2


1.3 机构内使用环节


,机构内部使用环节如图3所示。

图3


各市库存台账管理以纸质为主, 广东省内各不动产登记机构保管不动产权证书(证明)的库存管理标准不一,受地区财政因素限制,不同地区的库存环境、台账形式也有所不同。目前广东全省不动产权证书(证明)库存的数据和业务缮证的数据仍尚未对接,正处于整合阶段,如若需要追查一本证书的情况,需要分别查询库存台账和业务台账,进行信息整合,才能予以全面了解。


不动产登记机构工作人员需要向不动产登记仓库申领新不动产登记证书(证明),办理出库登记,核对出库印制编号号段、领证人信息。不动产登记机构开设有多个窗口按序受理权利人登记业务,登簿缮证不受时序约束,不同业务窗口职责不同,受理时间互不干扰。关于不动产登记机构对申请材料的审查形式,法律并没有明确的规定,在实务操作上,不动产登记中心主要是参考原房地产登记交易审批资料程序,对权利人上交资料进行形式审查,依照中心内部管理守则审核资料权属情况、资料真伪情况等信息。


在证书(证明)机构内使用过程中,对于或因生产质量不合格,或因仓储存储不符合标准、保管不善,或因缮证信息登记错误、缮证质量不佳等,导致不动产权证书(证明)不符合国家标准,需要将证书(证明)废弃销毁,其废证处理手段有多种,如统一销毁、密封保存和返还企业重新印刷等。


1.4 证书(证明)外部使用环节


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图4


不动产登记机构对申请材料的审查方式采用审慎审查为主。在实务操作上,不动产登记机构参考原房地产登记交易审批资料程序,对权利人上交资料进行审慎审查,依照登记机构内部管理守则审核资料信息,对于权利人上交资料真实,符合业务程序的,予以登簿发证。根据权利人业务需求,不动产登记机构提供多样化的发证手段,接到不动产登记机构发布的可领证通知后,权利人可选择到不动产登记机构发证窗口处办理领证手续;对于行动不便的权利人,亦可选择采用邮寄的方式领取证书(证明)。权利人在登记中心缴费后,持本人身份证明(原件)及《受理回执》(原件)申请领证,工作人员在复核信息无误后,将证书(证明)发放至权利人手中。


证书(证明)在机构外部使用过程中可能出现造假现象,因此不动产登记中心需要依靠技术手段对权利人再次上交的不动产权证书(证明)进行验证真伪,其查验手段主要包括但不限于以下方式:验视带防伪公章、验视二维码、验证证书密码等,确保权利人提交材料的真实性。在保证不动产权证书(证明)的真实条件下,受理申请人不动产相关业务。另外,依据登记类型,窗口根据要求回收证件并作存档归档处理, 一方面按照“发新停旧”“不变不换”的原则,即权利不变动,簿证不更换;另一方面根据登记业务需求,在特定情况下登记窗口需要收回原件,并将原证件进行存档处理,避免相关证书(证明)流入市场,保障权利人权益。


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通过对相关职能部门、相关领域专家及机构、小业主、村集体经济组织等相关主体进行深度访谈,同时选取国内良性发展的类似区域进行实地考察,、机构内使用和外部使用三个环节存在的若干问题。


2.1 印制环节


印刷企业与委托单位的订购形式不统一,订单、简易合同、协议等多种定制方式并存,印制企业受合同约束力情况各不相同,在订单中未明晰完整明确的权利、义务条款,如发生印制质量、延期供货和货款迟付等问题,可能影响合同履行,造成商业纠纷。另外,受各地市不动产登记机构出入库管理标准差异,印刷企业与不动产登记机构交接信息管理手段也存在管理漏洞,货物交接信息记录不完整等问题,双方记录信息核验手段受限于人工检查,在不动产登记证书(证明)登记入库过程中容易出现纰漏,不能百分之百确保入库信息准确率。


2.2 机构内使用环节


受财力影响,部分地区仓储环境不符合标准,个别地市存放场所没有配备必要的安全防火防盗设备,存在一定安全隐患。而且在缮证过程中,业务系统中缺乏缮证证书份数管理措施,无法对权利人拥有证书(证明)数量展开管理,无法及时分配缮证数量。目前不动产权证书(证明)登记信息在广东省内未真正做到建立电子台账管理系统,证书管理手段未实现电子化,订单、出入库、,不动产登记机构向印制企业订制证书(证明)时,存在个别订单发生印制编号填错的情况。广东省各地区不动产登记机构对废弃的证书(证明)的处理方式没有制定统一的管理标准,各机构对废证处理重视程度不足,缮证人员多且分散,未及时予以回收并妥善保管,容易造成证件遗失,废证流入市场后容易造成相关权利人信息泄露,增加了造假现象,影响市场秩序。


2.3 外部使用环节


不动产统一登记之后,不动产的整合涉及房屋、林地、海域、农用地等相关所有权、使用权,部分权属外部来源材料审核程序复杂,特别是林权登记审核,至今政府部门对林权登记的审核主体仍未明确,整合力度困难重重。此外,现今不动产登记机构在登记不动产权过程中,登记错误问责不清晰,对登记机构而言,无法利用政策法规明确规范登记机构人员的审核权利与义务。


不动产权证书(证明)发证以来,虽然不动产登记机构已经进行了相关防伪管理,但由于社会不法分子投机取巧层出不穷,部分地市发现已有假证在市场流传。目前尚缺乏相应的假证管理和惩处管理的相关法律法规,登记机构无权回收假证、教育和抓捕制假犯罪分子;甚至在部分登记机构选择报警处理后,,登记机构打击处理假证困难重重。


不动产登记信息大部分资料以纸质台账为主,部分登记信息出现残缺遗漏,导致不动产登记信息电子化延迟。由于未建立统一的电子台账管理,对权利人所提供的信息校验困难,也容易造成审核时间差漏洞。同时,不动产登记机构大部分工作人员专业素质不高,在受理登记业务时,对相关资料审核业务流程不熟悉,导致登记失误或者登记效率偏低,登记机构对此类审核业务同样缺乏培训,证书(证明)的办理进度和流转速度都受到影响,无法满足当下不动产登记业务快速准确的工作要求。



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3.1 对印制企业


政府部门和印制企业之间必须要有一个统一可靠的法律约束要件,规定各方面的具体义务和权利。企业是以营利为目的的机构,与政府部门的合作同样适用于市场经济的运作规律。通过市场化的手段优选印制合作企业,以市场化的模式约束交易双方的行为、保障双方的权益,形成市场互利双赢的服务模式。


3.2 对不动产登记中心


省厅不动产登记局和省厅不动产登记中心需严格把关证书(证明)的印制质量,定期对印制企业进行检查督导。对下级各市、区、县不动产登记中心负有指导登记工作责任,实时掌握各市、区、县证书(证明)的印制使用情况,建立登记机构的评价系统,对各登记机构实行定期考评并通报评价结果。市、区、,包括数据整理、上传,问题反馈等具体工作。同时,由于不动产登记统一后,业务非常庞杂,对于证书(证明)的管理,各登记机构必须实行专人专岗制度,以保障对证书(证明)的管理深度和可靠性,同时需要定期向上级部门提交总体工作报告等。


3.3 对管理主体


对省域而言,省级不动产登记机构作为对证书(证明)直接管理主体,不仅需要对某个阶段某个区域的情况进行管理,更需要在更高层面宏观把控总体形势、发展趋势以及整个局面中存在的异常情况以及因素等。即省级管理机构需要全面掌控整个登记工作进展的局面,解决证书(证明)使用上遇到的涉及众多部门业务的瓶颈,协调各部门配合工作,区分主要矛盾和次要矛盾,探究主要影响因素和其它影响因素。



作者信息

周博(1993-),男,湖北省黄冈市人,中山大学地理科学与规划学院在读硕士研究生,研究方向为GIS技术应用与土地管理信息化。

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